Si « immobilier » rime encore pour vous avec « BTP », rassurez-vous. Nous n’avons pas de filiale de BTP et nous n’avons pas prévu d’en monter une !
« Un projet immobilier doit être créateur de valeur. Pas centre de coût »
Un projet immobilier induit de profondes réflexions qui vont au-delà des logiques d’emplacement, de capacité, de principes constructifs ou d’installations techniques. Avoir un projet immobilier, c’est avant tout vouloir créer une carapace sur un projet d’entreprise.
Réduire un projet immobilier à un actif financier, c’est passer à côté d’une formidable opportunité de se réinterroger. En fait, il est impératif de basculer d’une vision projet immobilier = centre de coût à une vision projet immobilier = créateur de valeur. C’est l’enjeu principal.
Derrière tout projet immobilier doit se cacher un projet d’entreprise
Pour mieux comprendre les enjeux liés à la conception d’un projet immobilier, nous avons mis au point une Pyramide de Maslow. Elle illustre les besoins que le projet immobilier peut être en mesure d’asservir.
Les besoins primaires
A la conception de n’importe quel bâtiment, il existe plusieurs besoins primaires qu’il faut absolument satisfaire. Ils ne sont pas particulièrement créateurs de valeur mais n’en sont pas moins indispensables. On compte :
Les besoins physiologiques : ce sont les besoins les plus classiques d’un bâtiment. Il s’agit par exemple des services de base tels que la mise en place de blocs sanitaires, d’escaliers pour aller d’un étage à l’autre, d’un nombre suffisant de bureaux, etc.
Les besoins de sécurité : Il s’agit essentiellement des notions de sécurité aux abords du bâtiment, mais aussi des équipements de sécurité incendie, etc. Pour ça, on laisse faire les pro !
Les besoins d’amour et d’appartenance
Avec le besoin d’amour et le besoin d’appartenance, vous pouvez faire basculer votre projet du côté de la création de valeur. Si vous accordez assez d’importance à l’identité du lieu, celle qu’on ressent en entrant dans le lieu, vous avez de fortes de chance de créer de la « magie ».
Et si cette magie s’opère auprès de vos collaborateurs, vos partenaires, vos clients ou même vos futures recrues, imaginez la valeur que cela pourrait engendrer ! Vos collaborateurs seront au travail « comme à la maison ». Vos prospects et clients seront dans un meilleur état d’esprit au moment de négocier ou de gérer un problème par exemple. Les futures recrues sentiront dès leur première visite la convivialité et la dynamique de votre entreprise et voudront entrer dans la « communauté ».
Plus concrètement, cela peut passer par un choix pour un matériau plutôt qu’un autre, de la signalétique à votre image, de l’affichage dynamique, une borne d’accueil pour appeler la personne avec laquelle on a rendez-vous… Bref, un aménagement bien pensé et bien intégré.
Les besoins de reconnaissance et d’estime de soi
Dans sa version « basse », cette catégorie de besoin est formée par plein de petites attentions qui prouvent chaque jour à vos salariés qu’ils sont importants à vos yeux.
Dans sa version « haute », c’est à dire créatrice de valeur, ce besoin est celui de l’interaction aux autres. Ce principe est bien connu dans la sphère privée avec la fameuse expression « plus on est de fous, plus on rit ». Et oui, à plusieurs c’est toujours mieux (en tout bien tout honneur) 😊
Dans la sphère professionnelle, c’est identique, plus on a d’interactions, plus on se sent reconnu. Plus on se sent reconnu, plus on s’épanouit. Le bâtiment doit donc favoriser la rencontre, les échanges, le travail en commun, bref toute forme de collaboration qu’elle soit formelle ou informelle.
Pour cela, vous pouvez mettre en place des outils digitaux pour faciliter et fluidifier les échanges. Vous pouvez organiser des moments de rencontre entre les collaborateurs comme des ateliers créatifs par exemple (en plus, c’est une très bonne méthode pour favoriser la créativité). L’entreprise américaine Ideo offre régulièrement le déjeuner à 3 collaborateurs qui n’auraient pas l’opportunité de se rencontrer autrement. Ainsi, ils peuvent échanger sur ce qu’ils font dans l’entreprise et aussi sur des sujets qui n’ont rien à voir avec leur métier. Cela renforce le sentiment de communauté au sein de l’entreprise.
Les besoins d’accomplissement et de dépassement
Les besoins d’accomplissement et de dépassement s’apparentent au besoin de faire de grandes choses, d’aller au-delà de son périmètre de chaque jour, de se sentir utile, d’être à son plein potentiel. Evidemment on touche ici à la dimension managériale. Si l’espace de travail, au-delà d’être plaisant, est inspirant, si des espaces spécialisés sur certains usages (créativité par exemple) permettent de travailler autrement, ces derniers seront aussi des facteurs forts d’accomplissement.
Au niveau managérial, vous pouvez encourager vos employés à innover, essayer, se tromper. Ici, on pense forcément à Google qui demande à ses employés de passer une part de leur temps de travail sur des projets qui n’ont rien à voir avec leurs missions quotidiennes.
Au niveau aménagement et espaces de travail, vous pouvez mettre à la disposition de vos collaborateurs des outils qui leur permettent d’innover et de s’inspirer. C’est un peu le principe des moodboards dans les cabinets de design.
Espaces + Méthodes = Projet Immobilier
Alors, vous nous direz, ils sont bien sympas chez Wipple à nous construire des pyramides de Maslow sur les bâtiments mais c’est le quoi le rapport avec leur métier ?
La réponse est assez simple. On avait tendance à aborder le projet immobilier par la dimension « Bâtiment / Espace de travail ». Désormais on l’aborde de plus en plus par la dimension « Mode / Méthode de travail » qu’on met en lien avec la dimension « physique » du bâtiment.
Nous considérons qu’en réalité il faut raisonner dès l’origine du projet sur le triptyque suivant :
Car si l’aménagement de l’espace permet de structurer les interactions et la manière de travailler, les outils permettent eux de le supporter.
Alors en réfléchissant ensemble,…
- vous le maître d’ouvrage conscient de ce dont votre entreprise a besoin sur tous les plans ;
- votre architecte aménageur ;
- et Wipple, les digital addicts ;
…nous aurons beaucoup plus de chances d’imaginer un projet immobilier inspirant, permettant de créer de l’engagement et de l’intelligence collective.
